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Mietzahlungspflicht bei Corona-bedingter Betriebsschließung

22.12.2021
2 min

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  1. Rechtslage bisher
  2. BGH
  3. Zur Autorin

I. Rechtslage bisher:

Die überwiegende Rechtsprechung sprach sich bisher für den Fortbestand der Mietzahlungspflicht aus und lehnte ein Mietminderungsrecht des Gewerbemieters ab (u. a. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02. Oktober 2020, Az. 2-15 O; LG Heidelberg, Urteil vom 30. Juli 2020, Az. 5 O 66/20 oder LG München I, Urteil vom 25. Januar 2021). Die behördliche Schließungsanordnung berühre nicht die Beschaffenheit der Mietsache, so dass hierin auch kein Mietmangel zu sehen sei. Das Verwendungsrisiko trage daher allein der Mieter. Eine Anpassung der Mietzahlungspflicht im Wege des „Wegfalls der Störung der Geschäftsgrundlage“ im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB wurde bislang auch teilweise abgelehnt (u. a. LG München II, Urteil vom 22.9.2020, Az. 13 O 1657/20 und Urteil vom 6.10.2020, Az. 13 O 2044/20 oder LG Stuttgart, Urteil v. 19.11.2020, Az. 11 O 215/20.) Die meisten Gerichte haben in diesem Zusammenhang eine „Unzumutbarkeit“ des Gewerbemieters verneint. Es gab jedoch auch Entscheidungen, im Rahmen derer die Corona-bedingte Schließung als Mietmangel angesehen worden ist (u. a. LG München I, Endurteil vom 22.9.2020, Az. 3 O 4495/20) oder eine Kürzung der Gewerbemiete über den „Wegfall der Störung der Geschäftsgrundlage“ gemäß § 313 BGB erfolgen konnte (LG Mönchengladbach Urteil vom 02.11.2020, Az. 12 O 154/20). Letztendlich gibt es weitaus mehr Entscheidungen bezüglich dieser Thematik, welche in ihren rechtlichen Begründungen sehr stark auseinanderfallen. Vor diesem Hintergrund ist eine rechtliche „Orientierungshilfe“ durch den BGH zwingend.

II. BGH:

Am 1. Dezember 2021 verhandelte der BGH erstmals über eine mögliche Anpassung der Mietzahlungspflichten bei einer Corona-bedingten Betriebsschließung (Az. XII ZR 8/21).

1. Sachverhalt:

Der vom BGH zu bewertende Sachverhalt betrifft eine Corona-bedingte Betriebsschließung in Sachsen. Die beklagte Textileinzelhandelskette musste eines ihrer Geschäfte auf Grundlage des 1. Lockdowns in der Zeit vom 19.03.2020 bis zum 19.04.2020 schließen. Wegen des massiven Rückgangs ihres Nettoumsatzes hat die beklagte Textileinzelhandelskette keine Miete für den Monat April 2020 gezahlt. Staatliche Hilfen habe sie nicht erhalten. Für ihre Mitarbeiter habe sie Kurzarbeit beantragt. Ab Mai 2020 zahlte die beklagte Textileinzelhandelskette ihre Mieter wieder vollständig. Ihr Vermieter klagt nun nach erfolgloser Mahnung auf Zahlung der Miete für den Monat April 2020.

2. Vorinstanzen:

Die Vorinstanzen bewerteten den Fall unterschiedlich: Das Landgericht Chemnitz hat die Mieterin zur Zahlung der Miete für den Monat April 2020 verurteilt (Urteil vom 26.08.2020, Az. 4 O 639/20). Ausweislich des Urteils, begründe die behördlich angeordnete Schließung weder ein Mietminderungsrecht nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), noch sei die Gebrauchsüberlassung an die Beklagte unmöglich geworden (§ 275 BGB). Die Schließung beeinträchtige nicht die Beschaffenheit der Mietsache. Zwar hat das Landgericht Chemnitz die Schließungsanordnung als „Störung der Geschäftsgrundlage“ bewertet, jedoch fehle es für eine Anpassung der Miete an einer existenzgefährdenden Lage. Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden hat die Entscheidung der Vorinstanz teilweise aufgehoben und die Mieterin zur Zahlung der hälftigen Miete für den Monat April 2020 verurteilt (Urteil vom 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20). Entgegen der Auffassung des Landgerichtes, hielt das OLG Dresden eine existenzgefährdende Lage des Mieters für nicht erforderlich, um eine Anpassung herbeizuführen. Nach Ansicht der Berufungsinstanz sei vielmehr die eingetretene Äquivalenzstörung zwischen Mietzahlungspflicht und Gebrauchsüberlassung ausreichend, wenn diese für einen gewissen Zeitraum anhalte und daher nicht unerheblich sei. Da sich die Schließung im zu beurteilenden Fall über zwei Zahlungszeiträume erstreckt habe (hier März und April 2020), sei – auch in Anlehnung an die gesetzgeberische Wertung bei der außerordentlichen Kündigung infolge eines Mietrückstandes (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) – von einer Erheblichkeit auszugehen.

3. Entscheidung des BGH:

Eine Entscheidung des BGH im o. g. Fall wird bereits am 12.01.2022 erwartet. Die Karlsruher Richterinnen und Richter lassen sich jedoch bisher nicht in die Karten schauen. Bisher wurde lediglich signalisiert, dass es keine Pauschallösung geben kann und der Einzelfall eine Rolle spielen wird. Auch, wenn es nach Ansicht des BGH keine Pauschallösung geben wird – was aus meiner Sicht auch der richtige Ansatzpunkt wäre – wird diese Entscheidung richtungsweisend sein, insbesondere im Hinblick auf die anzuwendenden Rechtsvorschriften. Ich werde über die Entscheidung des BGH berichten!

Autor: Rebecca Gellert

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