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Immobilienrecht

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Unsere Auszeichnungen

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Immobilienrecht

Rechtliches Know-How für Grund und Boden = solides Fundament

Nahezu jeder kommt in seinem Leben mit einer Immobilie in Verbindung, wobei die Beziehung tatsächlich und rechtlich höchst unterschiedlich ausgestaltet sind. Im englischen heißt es treffend „Real Estate“ und erfasst damit Grundstücke und die darauf errichteten Gebäude gleichermaßen. Es geht also um die Sache selbst, die Immobilie. Immobilienrecht ist daher interdisziplinäres Recht.

Ob als privater Wohnungsmieter oder als Gewerbemieter eines Betriebsgrundstücks, ob als Vermieter einer Gewerbeimmobilie oder einer Wohnung, ob als Käufer eines Bestandsgebäudes oder einer Wohnung oder Verkäufer eines Grundstücks oder eines Gebäudekomplexes, stets verbindet Grund und Boden die Menschen und bildet die Anknüpfung für die rechtliche Beziehung.

Die beteiligten Parteien, die in Beziehung zu dem Grundstück oder Gebäude stehen werden im deutschen Recht manchmal Mieter und Vermieter, manchmal Käufer und Verkäufer, manchmal Auftraggeber und Auftragnehmer bzw. Besteller und Unternehmer, und manchmal auch Bauherr und Verpflichteter genannt. Dahinter stehen Privatpersonen oder Unternehmen, die sich mal in Zusammenhang mit einem Mietverhältnis, mal in Verbindung mit einem Grundstückskaufvertrag oder einer Werkleistung oder mal als Nachbarn gegenüberstehen. Es gibt daneben noch eine Vielzahl von weiteren Beteiligten, etwa in Form eines Maklers, eines Architekten, einer Aufsichtsbehörde oder auch einer Bank.

Das Immobilienrecht umfasst alle diese Bereiche und Beteiligten. Vom Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten über die Bewirtschaftung von Gebäuden, die je nach Nutzungszweck, ob z.B. als Pflegeheim, Kindergarten, Parkhaus oder Büroimmobilie, vollkommen unterschiedlich ausgestaltet sein kann, bis hin zu Belastungen des Grundstücks mit Kreditsicherheiten zu Finanzierungszwecken oder Begleitung und Abschluss von Transaktionen von Immobilien im Rahmen eines Asset- oder Sharedeals, stets sind die Anforderungen an die rechtliche Beratung vielfältig und verlangen neben Spezialwissen auch die Fähigkeit interdisziplinär zu denken und im Team zu arbeiten.

Zu jedem Arzt gehören die Praxisräume, zu jeder Spedition das Betriebsgrundstück und zu jedem Gastronom der Restaurantbereich. Wir bei Korten Rechtsanwälte AG bündeln daher unser know-how aus den weiteren Spezialgebieten und schaffen damit ein solides Fundament für Ihre Beratung rund um die Immobilie.

Ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt dabei insbesondere bei der Gestaltung und der Beratung zum Abschluss von Gewerbemietverträgen, insbesondere für Arztpraxen, Speditionen und Gastronomien, der fortlaufenden Beratung über die Rechte und Pflichten im bestehenden Mietverhältnis bis hin zur Begleitung bei Beendigung und Abwicklung von Mietverträgen. Wir begleiten unsere Mandanten zudem in Form von Due Diligence Prüfungen bei großen Immobilientransaktionen, begleiten das juristische Projektmanagement von der Projektentwicklung und der Einbindung von Maklern bis zur Fertigstellung und Übergabe an den Nutzer.

Wir helfen daneben sowohl Vermietern, die eine Wohnung, ein Haus oder eine Ferienwohnung vermieten oder ein Mietverhältnis mit dem Mieter beenden wollen, als auch Mietern, die Mängelrechte aus einem Mietvertrag geltend machen oder einen auslaufenden Mietvertrag fortsetzen wollen und stehen auch mit anwaltlichem Rat bei der Realisierung des Traums vom eigenen Heim zur Seite.

Angefangen von der Prüfung oder Gestaltung des Kaufvertrags über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung, über die Begleitung während einer Bau- oder Sanierungsphase bis hin zur Unterstützung bei rechtlichen Auseinandersetzungen etwa im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder mit dem Nachbarn, helfen wir mit unserem Wissen und unserer Erfahrung.

Die folgenden Tätigkeitsfelder bilden dabei einen Schwerpunkt unserer Arbeit: • Juristisches Vertragsmanagement in der Projektentwicklung • Prüfung und Klärung nachbarlicher Verhältnisse • Vertretung gegenüber Behörden und Einholung behördlicher Genehmigungen • Due Diligence Überprüfungen • Gestaltung und Beratung vor, während und nach Vertragsabschlüssen mit Immobilienbezug, insbesondere Gewerbemietverträge und Grundstückskaufverträge • Kauf von Wohnungseigentum und Beratung in der Wohnungseigentümergemeinschaft • Vertretung in Prozessen und Durchführung von selbstständigen Beweisverfahren

Die Beteiligten an der Immobilie:

Käufer und Verkäufer

Mit einem Grundstückskauf zunächst einmal untrennbar verbunden ist der Notar. Der Gesetzgeber erachtet den Grundstückskaufvertrag, genauer gesagt Verträge mit Immobilienbezug wie etwa auch den Kauf von Wohnungseigentum, für so bedeutsam, dass er den Abschluss eines Kaufvertrags von der notariellen Form abhängig gemacht hat. Der Kaufvertrag selbst steht inhaltlich in großen Teilen zur Disposition der Parteien, aber ohne die notarielle Form kann er nicht wirksam abgeschlossen werden. Die besondere Bedeutung des Grundstücksrechts spiegelt sich auch in der Anforderung einer Eintragung im Grundbuch nieder. Erst mit der Eintragung erfolgt der Eigentumserwerb und gilt auch der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuchs. Eigentümer ist daher nicht, wer Vertragspartei des Kaufvertrages ist und seine Unterschrift unter den Vertrag gesetzt hat, sondern wer im Grundbuch als Eigentümer steht.

Eine besondere Bedeutung kommen Gewährleistungsrechte bzw. spiegelbildlich der Ausschluss von Gewährleistungsrechten zu. Kaufverträge werden überwiegend mit einem sogenannten Gewährleistungsausschluss abgeschlossen. Weist die Immobilie im Nachhinein doch Mängel auf, z.B. Feuchtigkeit und versteckter Schimmelbefall, stellt sich die Frage, inwieweit der Käufer noch haftbar ist. Der vertragliche Gewährleistungsausschluss ist nicht absolut. Hat der Verkäufer zum Beispiel einen Mangel arglistig verschwiegen, haftet er gleichwohl für Sachmängel. Wir betreuen auch diese prozessual schwierigen Fälle vor Gericht. Als erfahrene Anwälte wissen wir, worauf es in diesen Fällen ankommt.

Natürlich betreuen wir auch Fälle zur prozessualen Durchsetzung von Kaufpreisansprüchen oder auch von Anfechtung und Rückabwicklung gescheiterter Kaufverträge.

Mieter und Vermieter

Ob Wohnung oder Gewerberaum, Mietverhältnisse sind für die daran Beteiligten von zentraler Bedeutung. Wir beraten bei Fragen rund um das Mietverhältnis. Wann immer möglich, bringen wir uns bereits in die Vertragsgestaltungsphase ein. Dabei legen wir besonderes Augenmerk auf die Vorausschau von etwaigen Problemfeldern. Im Gewerbemietrecht besteht einige Gestaltungsfreiheit beim Mietvertrag. Besonders im Gewerbebereich kommt daher der Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse der Beteiligten und tatsächlichen Umstände der Liegenschaft erhebliche Bedeutung zu. Der Vertrag muss zu den Beteiligten und der Immobilie passen. Die betrieblichen Bedürfnisse müssen berücksichtigt werden oder auch die besondere Lage der Immobilie (z.B. kann auch nachts angefahren werden, oder werden dann Immissionswerte umgebender Wohnbebauung überschritten?). Für das Wohnungsmietrecht sind die gesetzlichen Vorgaben strenger und engen damit die Gestaltungsfreiheit ein. Gleichwohl gibt es auch hier offene Fragen, die im Vorfeld geklärt werden sollten, zum Beispiel auftretende Feuchtigkeit im Souterrain als vertragsgemäßer Zustand? Trotz aller Sorgfalt beim Abschluss eines Mietvertrages können natürlich alle möglichen Probleme im Mietverhältnis auftreten. Mietverhältnisse sind sog. Dauerschuldverhältnisse. Streit kann beispielsweise um die Abrechnung der Betriebskosten entbrennen oder über auftretende Mängel. Im Wohnungsmietrecht sind etwa Mieterhöhungen oder Modernisierungsmaßnahmen immer wieder Grund für Konflikte. Und manchmal möchte der Vermieter die Wohnung betreten, aber der Mieter hat etwas dagegen. Anlass und Auftreten von Konfliktsituation sind fast unübersehbar. Entsprechend vielfältig und kleinteilig ist die Rechtsprechung im Bereich des Mietrechts.

Der Wohnungseigentümer

Der Erwerb von Wohnungseigentum ist beleibt und bildet für viele den Traum der eigenen vier Wände. Anders als etwa ein eigenes Haus auf eigenem Grundstück ist das Wohnungseigentumsrecht geprägt von der Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die „eigenen vier Wände“ sind nur sehr bedingt die „eigenen“ Wände, denn die wesentlichen Bestandteile des Gebäudes gehören allen, also der Gemeinschaft. Und über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheidet die Eigentümergemeinschaft und zwar durch Beschluss, der - vorbehaltlich einer Sonderregelung- regelmäßig mit einfacher Mehrheit gefasst wird. Daher kann also dort etwas entschieden werden, was so gar nicht dem Willen und Interesse des Sondereigentümers entspricht. Und auch im Sondereigentum gelten Regeln. Zwar darf man mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, aber nur soweit nicht das Gesetz entgegensteht. Und daher darf man das eigene Sondereigentum nur so nutzen, dass zu Lasten der anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus diesen kein Nachteil entsteht. Wir beraten Sie gerne bei Erwerb von Wohnungseigentum, klären über die Besonderheiten auf und begleiten Sie selbstverständlich auch bei Abstimmungen und Konflikten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Natürlich auch im Rahmen eventuell notwendiger Gerichtsprozesse.

Der Architekt

Bauvorhaben und Architekt gehören als Begriffspaar fast wie eine Einheit zusammen. Allerdings zwingend ist dies nicht, denn nicht für jede Bautätigkeit benötigt man als Bauherr einen Architekten. Aber von zentraler Bedeutung ist die so genannte Plan- oder Bauvorlageberechtigung, die der Architekt automatisch mit Eintrag in die Architektenrolle hat. Die Berufsbezeichnung Architekt ist in Deutschland gesetzlich geschützt.

Verträge mit Architekten sind Werkverträge nach§§ 631 ff BGB. Der Werkunternehmer schuldet seinem Auftraggeber einen Erfolg. Der Architekt also in der Regel die plangerechte und mangelfreie Erstellung von Bauwerken und Objekten. Für die Mängel seiner Leistung, zum Beispiel Planungsmängel, muss der Architekt einstehen. Der Auftraggeber schuldet umgekehrt dem Architekten die vereinbarte Vergütung. Meist werden diese Verträge mit Architekten in Deutschland auf der Grundlage der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI abgeschlossen. Für die rechtliche Beurteilung von "Architektenmandaten" stehen dabei oft Fragen zur Leistungspflicht und Mangelfreiheit der Architektenleistung sowie zur vereinbarten Vergütung zur Bearbeitung an. Aber auch Haftungsfragen nehmen einen großen Raum ein. Übernimmt etwa der Architekt auch die Bauleitung, so treten zusätzliche Pflichten auf, die mit einem Haftungsrisiko verbunden sind, etwa wenn die Bauleistung mangelhaft ist und der Vorwurf lautet, dass der Architekt dies hätte erkennen müssen.

Der Makler

Ob nun geliebt oder gehasst, oft lässt sich das passende Objekt oder der geeignete Vertragspartner nur mit Hilfe eines kompetenten Maklers finden. In den juristischen Fokus gelangen dabei Fälle, bei denen es Streit um Provisionen oder Schadensersatzansprüche gibt. Wir prüfen, ob ein wirksamer Maklervertrag mit einer Provisionsvereinbarung vorliegt und unter welchen Voraussetzungen eine Vergütung fällig ist. Wir hinterfragen, ob der Makler seine Leistung erbracht hat und ob der Provisionsanspruch durch besondere Umstände wieder entfallen sein könnte. Schon im Bereich des Vertragsschusses beraten wir darüber, welche Vereinbarungen der Maklervertrag enthalten kann und darf und auch wie der Mandant als Makler zu einem volltreckbaren Titel über seinen Provisionsanspruch gelangen kann.

Der Projektentwickler

Was ist eigentlich ein Projektentwickler? Es fehlt an einer einheitlichen Definition dieses Tätigkeitsbildes. Ein Projektentwickler kann gleichzeitig Bauträger oder Bauherr sein oder auch nur so etwas wie der Ideengeber und Initiator eines Bauvorhabens. Manche sehen in dem Projektentwickler auch einen Projektsteuerer, also jemanden, der an einem Bauprojekt unterstützend mitwirkt, indem er die Abläufe steuert. Für uns als Berater ist hier die vertragliche Gestaltung gleichfalls komplex wie kreativ und immer höchst individuell. Ein schablonenhaftes Denken verbietet sich. Wir richten uns dabei nach den Bedürfnissen und Anforderungen der Parteien und des individuellen Bauprojektes und setzen unser Wissen und Erfahrung ein, um eine passende Vertragsstruktur zu entwerfen.

Der Erbbauberechtigte

Der Erbbauberechtigte hat - etwas salopp gesagt - ein Haus ohne Grundstück. Bei dem so genannten Erbbaurecht handelt es sich nämlich um das Recht des Erbbauberechtigten, ein fremdes Grundstück zur Bebauung benutzen zu dürfen. Grundlage dieses Rechtes ist das Erbbaurecht, welches umgangssprachlich auch oft als "Erbpacht" bezeichnet wird und in einem so genannten Erbpachtvertrag ausgestaltet ist. Aus dem Erbbaurecht erfolgt zwar keine Eigentumsübertragung, aber es sieht ein Nutzungsrecht für das jeweilige Grundstück für den Berechtigten vor, welches meist über viele Jahrzehnte läuft.

Unsere Beratungsfelder

Wir beraten und vertreten u.a. in folgenden Bereichen:

Wir begleiten Sie über den gesamten Zyklus der Immobilie von der Projektentwicklung über die Verkaufs- bzw. Ankaufsphase und das Baumanagement über die Objektverwaltung und die Vermarktung oder Veräußerung, insbesondere in den folgenden Bereichen:

  • Grundstücksrecht (Ankauf, Verkauf, Nutzung)
  • Voraussetzung des Baurechts
  • Baubegleitende Verträge und Gewährleistung
  • Immobilientransaktion als Share oder Asset Deal
  • Immobilienrechtliche Due Diligence für Käufer oder Verkäufer
  • Gewerbliches Mietrecht
  • Nachbarschaftsrecht für Gewerbebetriebe
  • Verwaltungs- und Betriebsverträge für Immobilien

Ansprechpartner

Oliver Tan

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Unsere Zusammenarbeit mit der KORTEN Rechtsanwälte AG besteht seit mehr als 10 Jahren. In der Regel arbeiten wir mit Paul Gashon, Lars Röder, Dirk Stresska und Felix Korten. Was uns stets aufs Neue begeistert und überzeugt, sind die großartige Kompetenz und Schnelligkeit des gesamten Teams. Wir schätzen darüber hinaus die freundliche Verbundenheit, gepaart mit einer stets vollumfänglichen Beratung.

- Sönke Carstensen, Carstensen Import-Export Handelsgesellschaft mbH

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